Πότε ένας συγκύριος  αποκτά αποκλειστική κυριότητα ενός κοινού ακινήτου με χρησικτησία

 

Γράφει η Δικηγόρος Παρ’Αρείω Πάγω Αναστασία Χρ. Μήλιου

Ο όρος «χρησικτησία» είναι γνωστός στους περισσότερους και στο μυαλό μας έρχεται η 20ετής συνεχής νομή του ακινήτου με πράξεις που υποδηλώνουν την  διάθεση μας να γίνει δικό μας.

Νομικά η χρησικτησία αυτή  είναι η έκτακτη χρησικτησία  και σημαίνει κτήση κυριότητας “πρωτοτύπως”, δηλαδή χωρίς αυτός που αποκτά την ιδιοκτησία να την αποκτά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Ο χρόνος της 20ετίας ξεκινά από την πρώτη πράξη κυριότητας επί του ξένου ακινήτου

Αν όμως το ακίνητο είναι κοινό, δηλαδή ανήκει σε περισσότερους, και ένας ιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά τα πράγματα αλλάζουν.

Κατ’αρχήν από τις διατάξεις περί κοινωνίας, δηλαδη τις διατάξεις που αφορούν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συγκυρίων, προκύπτει ότι ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ` ονόματι και των λοιπών συγκυρίων και επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών χρησικτησία.

Μπορεί να αποκτήσει κυριότητα με χρησικτησία, σε βάρος των συγκυρίων, αλλά θα πρέπει να τους γνωστοποιήσει την απόφαση του να χρησιμοποιεί (νέμεται) στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από το δικό του ή ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό.

Στην περίπτωση αυτή η προθεσμία της 20ετούς παραγραφής ξεκινά να τρέχει από την ως άνω γνωστοποίηση των προθέσεων του.

Τέτοια γνωστοποίηση προς τους συγκυρίους μπορεί να γίνει είτε ρητώς, είτε σιωπηρώς, με πράξεις που φανερώνουν την ως άνω απόφαση του κατέχοντος το πράγμα συγκυρίου, ενώ η για αντιποίηση της νομής γνώση των λοιπών συγκυρίων μπορεί να προέλθει είτε από δήλωση του αντιποιουμένου τη νομή του κοινού, είτε από οποιονδήποτε άλλον (αντιπρόσωπο τους) και αρκεί η γνώση του συγκυρίου για την αντιποίηση του κατέχοντος το κοινό από οποιονδήποτε και αν προέρχεται.

Τέτοια, γνωστοποίηση δεν απαιτείται αν προηγουμένως οι συγκύριοι προέβησαν σε άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου, αφού έκτοτε καθένας από αυτούς με γνώση των λοιπών νέμεται αποκλειστικώς για τον εαυτό του το περιελθόν σ` αυτόν με την άτυπη διανομή μέρος του ακινήτου.

Τα περισσότερα κοινά ακίνητα αποκτούνται μέσω κληρονομιάς. Π.χ. αποβιώνει ο πατέρας και αφήνει ένα σπίτι στα 3 τέκνα του. Το σπίτι αυτό θα ανήκει και στους 3 κληρονόμους εξ αδιαιρέτου και αυτοί είναι συγκύριοι.

Για ακίνητο που έχει αποκτηθεί με κληρονομική διαδοχή, προκύπτει, ότι με το θάνατο του κληρονομουμένου η νομή ακινήτου που είχε αυτός μεταβιβάζεται στον κληρονόμο και χωρίς την αποδοχή της κληρονομιάς, ενώ ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου, αν έχει στη νομή του ολόκληρο το κοινό λογίζεται ότι κατέχει το κοινό πράγμα στο όνομα και των λοιπών κοινωνών- συγκυρίων και, επομένως δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών έκτακτη χρησικτησία, πριν καταστήσει σ` αυτούς γνωστό, ότι νέμεται ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικά στο όνομά του, ως κύριος, για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό.

Οι ως άνω διατάξεις εφαρμόζονται, και επί κληρονομιαίων ακινήτων και, συνεπώς, ο συγκληρονόμος που κατέχει ολόκληρο το κοινό θεωρείται ότι κατέχει τούτο στο όνομα και των λοιπών συγκληρονόμων και δεν μπορεί να αντιτάξει κατ` αυτών δικαιώμα χρησικτησίας, προτού τους καταστήσει γνωστό ότι νέμεται ολόκληρο το ακινητο  αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό.

ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ  ΧΡ.  ΜΗΛΙΟΥ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΠΑΡ’ΑΡΕΙΩ ΠΑΓΩ

Λεωφ. Μεσογείων 403, Αγία Παρασκευή

Τηλ. 6945-028153, 213-0338950

e-mail: natmil@otenet.gr

www.legalaction.gr, fb: Αναστασία Μήλιου